Jak získat povolení stavby

Krátká odpověď: rodinný dům dnes potřebuje povolení záměru podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a žádost podáte přes Portál stavebníka, datovou schránkou nebo na papíře.

Stavební úřad má o rodinném domě rozhodnout do 30 dnů od podání bezvadné žádosti, dotčené orgány mají na svá stanoviska také 30 dnů a správní poplatek je pět tisíc korun. Povolení platí 2 roky, a když v té době začnete stavět, prodlouží se na 10 let. Na konci vás čeká kolaudační rozhodnutí.

Podle jakého zákona postup platí

My jsme stavbu v roce 2022 ohlašovali podle starého zákona a celé vyřízení nám trvalo necelé tři měsíce. Postup níže už je ale podle nového zákona, jak platí k říjnu 2026.

Zákon se od roku 2024 několikrát měnil a v září 2026 schválila Poslanecká sněmovna další novelu (přehled novel na webu ČKAIT). Až nabude účinnosti, článek znovu projdeme, takže hlídejte datum ověření nahoře.

Postup krok za krokem

Celé povolení rodinného domu se dá rozdělit do deseti kroků. Paragrafy jsou ze stavebního zákona č. 283/2021 Sb., formuláře z vyhlášky č. 149/2024 Sb.

1. Ověřte, že jde o jednoduchou stavbu. Rodinný dům, který má nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží, je podle přílohy č. 2 stavebního zákona jednoduchá stavba. Od toho se odvíjí lhůty i poplatky.
2. Když si nejste jistí, požádejte o předběžnou informaci. Stavební úřad ji musí dát do 30 dnů a řekne vám podmínky v území, potřebu kolaudace a které dotčené orgány se k záměru vyjadřují (§ 174, formulář příloha č. 1 vyhlášky 149/2024).
3. Nechte zpracovat dokumentaci pro povolení stavby. U rodinného domu ji musí zpracovat projektant, tedy autorizovaná osoba (§ 156).
4. Opatřete vyjádření a závazná stanoviska. Dotčené orgány je vydávají do 30 dnů (§ 178), k tomu potřebujete vyjádření vlastníků sítí z digitální technické mapy (§ 184 odst. 2 písm. f).
5. Vložte dokumentaci do Portálu stavebníka a podejte žádost. Formulář je příloha č. 3 vyhlášky 149/2024 a správní poplatek pět tisíc korun.
6. Počkejte na rozhodnutí. Vady vám úřad vytkne do 10 dnů od zahájení řízení (§ 185), rozhodnout má do 30 dnů (§ 196).
7. Po právní moci dostanete štítek a oznámení o ověření dokumentace (§ 197 odst. 3).
8. Připravte zahájení stavby. Dokumentace pro provádění stavby, oznámení termínu zahájení se jménem stavbyvedoucího, štítek u vstupu a stavební deník (§ 160 odst. 2, § 166).
9. Během stavby ohlašujte fáze pro kontrolní prohlídky, pokud je stavební úřad stanovil v podmínkách povolení (§ 160 odst. 2 písm. f).
10. Po dokončení požádejte o kolaudační rozhodnutí (§ 230 a 232, formulář příloha č. 10 vyhlášky 149/2024).

Co, kde, kdo: přehled v tabulce

Poplatky jsou z položky 18 sazebníku zákona o správních poplatcích, stejnou částku za povolení jednoduché stavby uvádí i Portál veřejné správy.

Dokumentace a projektant

Dokumentaci pro povolení rodinného domu musí zpracovat autorizovaný projektant. Zákon sice u jednoduchých staveb připouští i neautorizovanou osobu se stavebním vzděláním a praxí, ale stavby pro bydlení výslovně vyjímá (§ 156 odst. 2).

Dokumentace obsahuje průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a dokumentaci objektů (§ 158 odst. 1), přesný obsah stanoví příloha č. 1 vyhlášky č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb. K tomu patří dokladová část se stanovisky a průzkumy (§ 158 odst. 4).

Dokumentace pro provádění stavby

Druhá dokumentace přijde na řadu před zahájením stavby: dokumentace pro provádění stavby. Podle ČKAIT ji od 1. 8. 2025 potřebuje každá jednoduchá stavba pro bydlení, tedy i rodinný dům.

Stavební úřad ji neověřuje a nedokládáte ji ani ke kolaudaci, ale musí ležet na stavbě (§ 160 odst. 2 písm. a) a e). Projekt se tím pádem objednává ve dvou stupních, s čímž počítejte už při výběru projektanta.

Stanoviska dotčených orgánů a vyjádření sítí

Závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů se vydávají do 30 dnů od doručení žádosti, ve zvlášť složitých případech nebo při ohledání na místě může orgán lhůtu prodloužit o dalších 30 dnů (§ 178 odst. 1 a 2).

Novinka, která se hodí: když orgán ve lhůtě nic nevydá, považuje se jeho stanovisko za souhlasné a bez podmínek (§ 178 odst. 3). Neplatí to třeba u posuzování vlivů na životní prostředí (§ 178 odst. 4).

Kdo stanoviska a vyjádření obstará

Stanoviska můžete sbírat sami a přiložit je k žádosti, nebo je nechat vyžádat stavební úřad. V druhém případě se lhůta pro rozhodnutí staví, dokud stanoviska nepřijdou (§ 184 odst. 3 a 4).

K žádosti dále patří vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, kteří jsou uvedení v digitální technické mapě (§ 184 odst. 2 písm. f). Které orgány se k vašemu domu vyjadřují, se liší místo od místa. Proto se vyplatí předběžná informace nebo aspoň návštěva stavebního úřadu na začátku.

Žádost přes Portál stavebníka

Žádost o povolení stavby podáte na formuláři z přílohy č. 3 vyhlášky 149/2024 Sb. přes Portál stavebníka, datovou schránkou, poštou nebo osobně na příslušném stavebním úřadu (Portál veřejné správy).

Ať zvolíte cokoli, projektovou dokumentaci musíte nejpozději s podáním žádosti vložit do evidence elektronických dokumentací (§ 172 odst. 4). Pokud tam není, stavební úřad žádost neprojedná a odloží ji (§ 185 odst. 3 písm. c). Tři papírová paré, jaká jsme v roce 2022 nosili na magistrát my, už nestačí.

Přílohy a správní poplatek

Součástí žádosti je dokumentace, stanoviska, vyjádření sítí a souhlas vlastníka pozemku. Když jste vlastníkem pozemku vy, stavební úřad si to ověří v katastru sám (§ 187 odst. 1).

Souhlasy sousedů potřebujete jen tehdy, když chcete zrychlené řízení (§ 184 odst. 2 písm. d). Správní poplatek za povolení jednoduché stavby je pět tisíc korun, s výjimkou z požadavků na výstavbu o pět tisíc víc (sazebník, položka 18).

Lhůty: jak dlouho povolení trvá

Stavební úřad rozhodne o rodinném domě nejpozději do 30 dnů ode dne zahájení řízení (§ 196 odst. 1 písm. a). Lhůtu může prodloužit o 30 dnů ve zvlášť složitých případech nebo při ústním jednání a o 60 dnů, když je účastníků hodně nebo se jim nedaří doručovat (§ 196 odst. 2).

Má-li žádost vady, úřad vás vyzve do 10 dnů a řízení přeruší, lhůta pak běží znovu od začátku (§ 185 odst. 2, § 196 odst. 4).

Podle ČKAIT jsou tyto lhůty pořádkové. Když je úřad nedodrží, nic se automaticky nestane a bránit se můžete jen opatřením proti nečinnosti podle § 80 správního řádu.

Zrychlené řízení

Rychlejší cesta je zrychlené řízení (§ 212). Stavební úřad vydá povolení jako první úkon, pokud o to požádáte, obec má územní plán, nejde o záměr EIA ani o výjimku podle zákona o ochraně přírody a doložíte souhlasy všech účastníků řízení vyznačené na situačním výkresu.

Účastníky jsou kromě vás obec, vlastníci pozemku a sousedé, jejichž práva může stavba přímo dotknout (§ 182).

Platnost povolení

Povolení záměru platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, stavební úřad může v odůvodněných případech stanovit delší dobu, nejvýš 5 let (§ 198 odst. 1). Když stavbu v době platnosti zahájíte, platnost se prodlouží na 10 let od právní moci.

Za tu dobu musí být dům hotový, jinak hrozí nařízení odstranění stavby podle § 250 (ČKAIT). Pro svépomocnou stavbu, která se táhne po víkendech, je to dobré vědět předem.

Prodloužení platnosti

Pokud nestihnete začít, můžete před uplynutím platnosti požádat o prodloužení, a to opakovaně, pokaždé nejvýš o 2 roky (§ 198 odst. 3). Úřad zkoumá jen to, jestli se nezměnily podmínky, za kterých povolení vydal. Správní poplatek za rozhodnutí o prodloužení platnosti je dva tisíce korun (sazebník, položka 18).

Zahájení stavby

Před prvním kopnutím musí stavebník splnit několik povinností z § 160 odst. 2 stavebního zákona:

1. mít zpracovanou dokumentaci pro provádění stavby (písm. a),
2. předem oznámit stavebnímu úřadu termín zahájení a u stavby svépomocí jméno stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor; změny oznámit neprodleně (písm. c),
3. vyvěsit u vstupu na staveniště štítek a nechat ho tam až do dokončení (písm. d); co na štítku je, stanoví § 17 vyhlášky 149/2024,
4. mít na stavbě ověřenou dokumentaci a všechny doklady (písm. e),
5. vést stavební deník; u rodinného domu nestačí jednoduchý záznam o stavbě (§ 166 odst. 1).

U rodinného domu stavěného svépomocí podle metodiky MMR a ČKAIT nestačí stavební dozor a potřebujete stavbyvedoucího s autorizací (§ 159 odst. 2). Rozdíl mezi rolemi rozebíráme v článku Stavební dozor při svépomoci.

Kolaudace: rodinné domy se znovu kolaudují

Rodinný dům se dnes kolauduje. Stavební zákon v § 230 odst. 2 říká, že kolaudační rozhodnutí nepotřebují jednoduché stavby, s výjimkou jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci.

Podle ČKAIT se novostavby rodinných domů od 1. 7. 2024 znovu kolaudují, kdežto podle starého zákona se nekolaudovaly. Pokud jste někde četli, že nový zákon kolaudaci rodinných domů zrušil, je to přesně obráceně.

Co obsahuje žádost o kolaudaci

Žádost o kolaudační rozhodnutí (formulář příloha č. 10 vyhlášky 149/2024) obsahuje podle § 232 hlavně dokumentaci s vyznačením odchylek, číslo geometrického plánu, vyhodnocení zkoušek a měření (revize), průkaz energetické náročnosti budovy, údaj o definičním bodu a adresním místě a identifikátor záznamu v digitální technické mapě.

Lhůty a poplatek za kolaudaci

Závěrečnou kontrolní prohlídku musí úřad udělat do 30 dnů od podání úplné žádosti (§ 234) a kolaudační rozhodnutí vydá do 15 dnů od ní (§ 235). Správní poplatek je tisíc korun. Pokud potřebujete bydlet dřív, jde požádat o předčasné užívání, nejdéle na 1 rok (§ 236).

Pozor u domů povolených ještě podle starého zákona: když stavebník neohlásil dokončení do 30. 6. 2024, kolauduje se dům podle ČKAIT už podle nového zákona.

Ohlášení, nebo povolení?

U rodinného domu dnes volíte jen mezi běžným a zrychleným řízením o povolení.

Ohlášení stavby, které jsme v roce 2022 využili my podle § 104 starého zákona č. 183/2006 Sb., nový zákon nezná: povolení potřebuje každý záměr kromě drobných staveb (§ 171). Starý zákon platil pro rodinné domy ještě v přechodném období do 30. 6. 2024 (§ 334a nového zákona).

Ohlášení bylo rychlé, ale chtělo po vás víc práce, třeba souhlasy všech sousedů. Nejblíž mu dnes je zrychlené řízení, kde souhlasy účastníků zase doložíte vy a úřad vydá povolení hned jako první úkon. Když souhlasy sousedů nemáte, nevadí, jen půjdete běžným řízením s lhůtou 30 dnů.

Z naší stavby

Stavbu jsme v roce 2022 ohlašovali na stavebním úřadu podle starého zákona, formou společného oznámení záměru, a celé vyřízení trvalo necelé tři měsíce.

Vyřizoval jsem to já, protože se ukázalo, že je to práce spíš pro jednoho člověka. V našem případě to bylo 9 souhlasů a závazných stanovisek dotčených orgánů, 11 vyjádření k existenci sítí, 4 přílohy k žádosti a 3 paré projektové dokumentace. Kromě souhlasů sousedů jsme potřebovali i souhlas banky, která měla k pozemku zástavní právo.

Podrobně to popisujeme v článcích Ohlášení stavby svépomocí. Jde to? a Jak vyřídit ohlášení stavby svépomocí.

Co je dnes jinak:

Nejvíc času nám ušetřila první schůzka na stavebním úřadu. Paní nám tehdy proškrtala třetinu dlouhého seznamu dokladů jen podle toho, v jaké obci stavíme a jestli je poblíž les, řeka nebo koleje. Dnes na to máte i písemnou cestu, předběžnou informaci podle § 174.

Co bychom udělali jinak

Závazné stanovisko odboru dopravy bychom řešili hned v prvním kole. Řekli nám, že stačí souhlas obce, jenže mezitím se údajně změnila kategorie komunikace a stavební úřad ve výzvě k odstranění nedostatků stanovisko dopravy chtěl.

K tomu jsme neměli samostatný výkres vjezdu s rozhledovými trojúhelníky a ten musel nakreslit dopravní inženýr, i když náš projektant byl ochotný je dopracovat. Výkresy jsme měli za 14 dní a odbor dopravy pak naštěstí vyřídil stanovisko za 2 dny.

Vyjádření o sítích dřív

Vyjádření o existenci sítí bychom si podali dřív, ještě před ostatními papíry. V roce 2022 měla většinou platnost rok a stačil k nim obvod pozemku. A odpovědi bychom si nechávali chodit jen do datové schránky. Žádosti jsem podával osobně kvůli razítku na kopii, ale přes datovku se o vyřízení dozvíte hned, bez několikadenních prodlev.

Ptejte se. Raději se třikrát ujistěte, že chápete, co po vás úřad chce, než po měsíci práce zjistíte, že to máte špatně.

Až budete mít povolení v ruce, přijde na řadu příprava staveniště a první výkopy. U nás to začalo skrývkou ornice.

Časté otázky

Zdroje